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Previsioni del mercato immobiliare di Milano 2020-2022

Il blog di chi vende casa a Milano...Taaac!

Previsioni del mercato immobiliare di Milano 2020-2022

I grandi proprietari immobiliari di Milano per fare sempre tanti soldi
 è possibile che oltre alle previsioni dei valori del mercato immobiliare dal 2020 al 2022
conoscano un’arma segreta chiamata “Variabile Imprevedibile” che gli farà sempre vendere al miglior prezzo?”
Foto Marco Cassanelli
Marco Cassanelli

Scoperta dal prof. Lucio Poma  (professore universitario di Economia Applicata) e dal team di studiosi di Nomisma…

usata da tanti  grandi proprietari immobiliari l’arma segreta chiamata “Variabile imprevedibile” ha già fatto vendere casa guadagnandoci a 24.522 Milanesi.

Proprio così,

vuoi scoprire le previsioni dei prezzi delle case di Milano dal 2020 al 2022 e la “variabile imprevedibile” del mercato immobiliare  che ha permesso a 24.522 milanesi  in un anno di vendere casa al massimo dei prezzi, questo post è la lettera più importante che leggerai oggi.

Riguarda chi ha già la casa in vendita a Milano, ma se avrai la pazienza di leggermi fino in fondo scoprirai che tu sei il vero protagonista.

Facciamo un salto in dietro circa a 25 anni fa.

Nel 1997 io Marco Cassanelli decido di guadagnarmi da vivere con la vendita delle case a Milano…

Frequento il mio bel corso della regione Lombardia obbligatorio prima di dare gli esami in camera di commercio per essere in regola con le Leggi italiane e da quel lontano “97 ad oggi tutti i santi giorni sono in prima linea per interpretare i segnali del mercato immobiliare reale…

Di cosa mi occupo? Osservo i comportamenti e le reazioni di privati e investitori quando devono compravendere una casa nella mia città: Milano. E ovviamente faccio tutto il lavoro duro per chi vuole vendere un immobile e ottenere il massimo del prezzo senza perdere tempo.

Dopo tutti questi anni mi sono reso conto che quello che succede nella vita reale anticipa di gran lunga le statistiche di mercato…che non potranno mai sostituirsi all’esperienza diretta sul campo.

La “variabile imprevedibile”

ATTENZIONE: però dovrai tenere sottocchio la “variabile imprevedibile” che più avanti ti svelerò con piccoli indizi qua e là quindi se salti di palo in frasca ti perderai questo indicatore che fa la differenza tra un bagno di sangue e una ricca vendita immobiliare.

Ora ti do il primo indizio per capire in che direzione guardare per scoprire la “variabile imprevedibile” che può stravolgere il mercato delle case in vendita a Milano…

Tutto deve essere visto in partendo da una visione dall’alto immagina di essere su un elicottero e ti affacci per guardare Milano dall’alto con le sue strade, piazze, parchi, il traffico della città…ecco il traffico è l’economia mondiale

Te la faccio breve e senza paroloni…L’economia rallenta in Italia la crescita è intorno allo ZERO per la precisione 0,2%, la Germania è passata dal 2,5% allo 0,5% in soli 3 anni…la crescita di tutti i paesi europei è in media lo 0,7%…quindi non c’è crescita economica.

Approfondiamo la situazione in Italia

Crescita dell’economia zero (pre coronavirus),  calano i costi dell’energia e soprattutto non aumentano gli stipendi aggiungiamo a questo che la fiducia nel futuro di aziende e famiglie è negativa

insomma per la prima volta la vedono allo stesso modo…sono pessimisti, di conseguenza l’inflazione è quasi inesistente…

Intanto calano le partite iva quindi calano quelli che scommettono sulla crescita economica futura e aumentano i dipendenti circa più mezzo milione in meno di tre anni…insomma aumentano quelli che si rassegnano al fatto che nulla cambierà e quindi è meglio un bel “Posto Fisso” come nel film di Checco Zalone!

Poi se ci mettiamo che le persone che vogliono comprare casa stanno diminuendo come stanno calando le richieste di mutuo per comprare una casa a Milano per colpa delle stesse banche che sono diventate troppo rigorose nel valutare la solvibilità dei clienti la situazione si complica sempre di più!

Chi sta comprando tutte queste case?

Inizi a capire che bell’aria si respira sul fronte dell’economia?  Ora abbiamo un problema che manda tutti in confusione…come mai si vendono sempre più case a Milano città? L’economia è ferma, gli stipendi sono fermi, le persone e le aziende vedono il futuro nero ma chi sta comprando tutte queste case?

Sei pronto a scoprire chi sostiene il mercato immobiliare di Milano? Ecco il segreto…Quasi la metà delle case, il 44% per la precisione, sono comprate da investitori…che comprano senza mutuo…al mercato immobiliare manca un pilastro fondamentale…la domanda primaria cioè le famiglie che comprano casa per andarci a vivere…

E i prezzi che fanno?

I prezzi che fanno aumentano oppure restano stabili? Ti inizio col dire che dopo 10 anni e dopo essere calati del 25% a Milano città sta cambiando qualcosa sul fronte dei prezzi…ma con dati troppo diversi da via a via e da palazzo a palazzo!

Per questo motivo le valutazioni on-line che si basano solo sui dati aggiornati se va bene a 6 mesi prima, sui prezzi di richiesta delle case, che non tengono conto della situazione economica attuale e della “variabile imprevedibile” valgono quanto il panettone a Ferragosto.

Le valutazioni on-line ti hanno dato un prezzo che te la fa svendere e stai lasciando tanti soldi nel portafoglio del tuo compratore che non entrano nel tuo anche se te li meriti…stai svendendo casa tua.

Quindi sei ti sei fatto una valutazione on-line e non riesci a vendere casa ecco il motivo…nessun computer o dato statistico è capace di analizzare una situazione così complessa e la casa non si vende oppure

Non abbassare ora la guardia!

Stai iniziando a capirci qualcosa? Bene se la tua risposta è si fai attenzione se perché se credi che dopo aver letto  le prossime dieci righe hai tutto quello che ti serve per comprendere il mercato immobiliare di Milano e non continui a leggere sei un bel pirla!

Tradotto per chi non è di Milano non è un insulto significa che sei una “trottola” che continuerà a girare a vuoto e si farà ipnotizzare dai telegiornali, politici, giornalisti e da chiunque ti racconta solo la parte positiva del mercato immobiliare

perché non hai scoperto ancora la “variabile imprevedibile” che ti servirà per il resto della vita per non passare da pirla!

Allora le previsioni sono di una crescita nel 2020 dei prezzi delle case a Milano del 2,3% (fonte Nomisma) questo vuol dire che se una casa vale oggi 500.000 euro l’anno prossimo varrà 511.500

Ricordati che la situazione a Milano città è a macchia di leopardo cambia da via a via e da palazzo a palazzo per esempio in via Monte Napoleone i prezzi aumentano ma in altre vie i prezzi sono ancora fermi.

Nel 2021 i prezzi delle case passeranno dal 2,3 al 2,6% uno 0,3% in più…non è che raddoppiano! E  nel 2022 passeranno dal 2,6 al 2,8% quindi  prezzi in aumento ma ricordati che 10 anni fa sono scesi del 25% a Milano…

Abbiamo una situazione dei prezzi a Milano città difficilissima da leggere si chiama con parole tecniche “mercato ad alta dispersione dei prezzi” quindi prezzi tanto e troppo diversi da casa a casa posso dirti senza paura di essere smentito che il mercato immobiliare milanese è legato fortemente al contesto locale…

La foto rivelatrice del mercato immobiliare di Milano

Ogni via e ogni palazzo hanno caratteristiche troppo diverse che non possono essere racchiuse dentro una statistica! Ora te lo spiego con questa foto…

Milano via Soresina

Foto zona Corso Vercelli – Via Soresina Milano

Vai a Milano in zona Corso Vercelli in via Soresina al numero 4 trovi un palazzo verde anni cinquanta (quello a sinistra) ed esattamente difronte al numero 3 trovi una bella villa d’epoca bianca…(quella a destra) secondo te posso avere lo stesso prezzo al metro quadro?

Beh qui mi dirai cos’ì è troppo facile lo sanno tutti che una villa vale più di una casa! Si lo sanno tutti ma i computer che fanno le valutazioni automatiche lo sanno?

Magari fanno la distinzione tra una villa e un appartamento ma non con la terza casa in fondo alla via al centro della foto…

E ancora la casa all’ultimo piano nel palazzo verde di 3 piani ha lo stesso valore della casa all’ultimo piano nel palazzo al centro di 6 piani?

Bene! se stai continuando a leggere ti faccio i miei complimenti perché sei sul pezzo e non sei un pirla! Perché ora scoprirai un altro pezzo del puzzle che ti fa avvicinare sempre più alla “variabile imprevedibile” del mercato immobiliare di Milano

In  quanto tempo si vende una casa a Milano? Al momento stiamo parlando di una media di tre mesi e mezzo per andare davanti al notaio…ciò significa che per trovare un compratore di casa a Milano bastano dai 15 ai 20 giorni il resto dei giorni ad arrivare a tre mesi se ne va in tempi tecnici per il notaio, la banca che deve sbloccare i soldi investiti e così via.

Ed io che vendo casa che devo fare?

Io che vendo casa cosa devo fare? Ho letto sul giornale che quando un compratore vede una casa da acquistare a Milano deve fare un’offerta dal 15% al 30% in meno…ma io lo frego! Aumento ancora di più il prezzo (che hai già gonfiato per mancanza di obiettività)

Perché lo fai? Beh giustamente pensi che:  ”Tanto c’è sempre tempo per abbassare il prezzo, parto alto per poi trattare”. Questa è una soluzione semplice ad un problema complesso che da un risultato sbagliato!

“Si vabbè ma io cerco l’amatore quello disposto ad apprezzare veramente quanto vale la mia casa”. Bene ti do una brutta notizia di cronaca nera!

L’ultimo amatore si è suicidato gettandosi nel Naviglio di Milano dopo aver visto i prezzi folli delle case in vendita…La domanda che ti faccio è: ”Chi conosci che ha comprato una casa che non gli piace?”

Cerco “l’amatore” per casa mia

Ricordati che i compratori sono tutti amatori ma non sono tutti deficienti che buttano i soldi dalla finestra! I compratori con l’anello al naso e la sveglia al collo non ne vedo in giro!

 La gente prima di comprare una casa si informa, proprio come stai facendo tu ora leggendo queste pillole di immobiliare che ti sto dando, non è come 20 anni fa…ora c’è internet ed semplice trovare informazioni che ti danno un’idea di come funziona il mercato immobiliare di Milano! 

Torniamo ai prezzi di vendita…La differenza media tra prezzi di richiesta e prezzi di vendita reali a Milano è solo l’ 8% media…significa che in una certa via lo sconto è ZERO e in un’altra è il 16%!

Quindi in alcune vie a Milano i prezzi di richiesta sono i prezzi di vendita in altre vie no! Quindi sbagliare la scelta del prezzo di vendita è il più grosso errore che si fa che ti fa buttare nel cesso tempo e denaro!

“Tanto non ho fretta!”

Bene se mi dici che “tanto non ho fretta” ti prendo a morsi! Pensi di vivere in eterno? Pensi che se vendi la tua casa per comprarne una con una camera in più per i tuoi figli tra 7 anni è lo stesso che comprarla adesso?

Pensi che rinviare di anni i progetti della tua famiglia non sia un problema? Pensi che lasciare una casa vuota per anni pagando spese condominiali e imposte per niente mentre deperisce sempre di più anno dopo anno non ti importa?

Se pensi una o tutte queste cose fammi un favore! Smetti di leggere…non voglio avere a che fare con chi spreca la propria vita!

Vuoi svendere casa?

Ora mi calmo…Allora se vendi casa privatamente e invece parti con il prezzo di vendita corretto hai un altro grosso problema perchè se ti si presenta un compratore solo dopo mesi che provi a vendere casa e ti fa un’offerta al ribasso sarai convinto che siccome si è fatto vivo solo un compratore che ha messo il soldi sul tavolo è giusto accettare la sua offerta a prezzo di saldo!

Tre errori fatali

Sai perché succede questo? Ti do tre motivi…il primo e che come venditore di case non hai una grande esperienza di come si fa marketing immobiliare e non investi le cifre che posso investire io come professionista per trovare i compratori giusti

Il secondo e che non hai un archivio con clienti pronti a comprare da mettere in competizione tra loro per farti rilanci sul prezzo e farti guadagnare di più

infine il terzo errore fatale è che come presenti casa tua non va bene!

Si ti starai chiedendo “ma che ne sai tu di come presento casa mia?” ti posso assicurare che dopo oltre 20 anni di vendite immobiliari io so esattamente come un proprietario “vende” la propria casa ad un potenziale compratore! E so esattamente l’errore più grande che fa che gli fa scappare tutti i clienti…

Tutti mi fanno i complimenti per casa mia!

“Però tutti quelli che hanno visto casa mi hanno fatto i complimenti e non mi hanno detto nulla di negativo neanche sul prezzo”.

Lo so che stai pensando a questo…sai perché non ti hanno detto niente o ti hanno fatto i complimenti?

Perché ti stanno prendendo in giro! Se dopo tanti complimenti nessuno ti ha fatto una proposta di acquisto sono solo chiacchiere e con le chiacchiere non ci paghi le bollette…e tu che non vendi casa tutti i giorni non sai riconoscere le balle del settore immobiliare…

Soprattutto non sai riconoscere un perditempo da un truffatore immobiliare o da un ladro che fa un sopralluogo a casa tua (pensa che ci ha fatto pure un servizio Striscia la Notizia con il Mago Casanova).

Lavorare con più agenti immobiliari

Si ma io ho scelto di lavorare con più agenti immobiliari senza dare l’esclusiva a nessuno così chi prima arriva meglio alloggia e li metto in competizione tra loro! Bene ottima scelta se vuoi svendere casa!

Non ti è venuto in mente che quando metti in competizione più agenti per vendere casa in realtà stai facendo due “cazzate con un colpo solo?”

Prima cazzata… nessuno si occuperà di investire veramente nella promozione di casa tua perché hanno molte probabilità di buttare i soldi nel cesso visto che sono alte le probabilità che hanno che la vendita sfumi!

Seconda cazzata:  è che se trovano un compratore per la tua casa sapendo che ci sono altre agenzie in ballo e tu che magari vendi casa privatamente faranno gli amiconi del compratore dicendogli: “non ti preoccupare te la faccio comprare io al miglior prezzo”.

Ci avevi mai pensato a questo?  Se ad un compratore gli dici che gli fai comprare casa e gli fai scalare le provvigioni dal prezzo di vendita  secondo te preferisce fare da solo o con l’agenzia?

Gli agenti immobiliari ugualoidi

Poi te li raccomando gli agenti immobiliari “impreparati” che presentato casa tua come se portassero a spasso un compratore bendato:

”Bene questo è il bagno”…Ma una stanza con una doccia e un gabinetto cosa credi che pensa che sia un cliente? Cosa lo dicono a fare che quello è il bagno? Sai perché lo fanno?

Perché non sanno cosa dire perché la loro preparazione è ZERO! Anche se sono 30 anni che fanno questo lavoro ma non si aggiornano è come se avessero fatto la prima media 30 volte!

Quando credi di essere un maestro…

Senza saperlo hai scatenato una gara al ribasso sul prezzo di vendita di casa tua, hai ingaggiato un venditore senza esperienza per vendere la tua casa (e quello sei tu)

Ti sei affidato con accordi verbali o senza esclusiva ad agenti immobiliari che pensavi di sfruttare e invece sono solo a sfruttare te!

Giustamente dici ma come potevo saperlo che scatenavo tutto sto casino? Hai ragione ed io ti voglio bene lo stesso ma da ora in poi non hai più scuse visto che ti voglio aiutare con un utile regalo per vendere casa a Milano e tirarti fuori da questo pantano.

Vuoi  una mano a vendere casa a Milano?

Se stai vendendo casa a Milano adesso oppure la metterai in vendita tra sei mesi o due anni? Ti voglio aiutare comunque, continua a seguirmi perché ti faccio un regalo che da solo vale € 5.497 senza chiederti nulla in cambio!

“Dov’è la fregatura?” di la verità che ti sta passando per la mente che è impossibile che uno ti faccia un regalo di tanto valore senza chiederti nulla in cambio!

E invece si, non ti chiedo nulla in cambio pensa che ti pago pure la telefonata…quindi prendi in mano il telefono anche se stai leggendo alle 11 di sera

Perché ho preparato una utilissima guida gratuita, presentata anche in tv su Tele Lombardia nella trasmissione “Happy Hour” dal titolo “Guida per vendere casa al di sopra del valore di mercato e velocemente!” uno strumento utilissimo per vendere casa a Milano…

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Taaac…!
 
Marco Cassanelli

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